居抜き物件の基礎から選び方までを丁寧に解説
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要注意!こんな居抜き物件は借りてはいけない

「明日からでも開業できる!」

内装の打ち合わせや工事、備品の購入など、開業までの長い道のりを覚悟していた人にとって、それらをまとめて解決できる居抜き物件はとても魅力的です。

しかし、そこで舞い上がってすぐに契約をしてはいけません。
居抜き物件は、中古であるがゆえに考慮すべき事項が多くあります。長く安定して経営を続けていけるように、自分のお店のコンセプトに合った物件を探すことが大切です。

要注意!こんな居抜き物件は借りてはいけない

この記事では、居抜き物件を探す際、候補から除外すべき物件とその理由について説明します。

どんなに魅力的でも、除外するべき物件

居抜きで成功した飲食店を特集した雑誌やテレビ番組などでは、ビフォーアフターの写真を掲載し、いかに古い物件をアイデアと技術で人気店に押し上げたかをアピールしています。

そこからもわかるように、飲食店の場合は特に、単純に古いからといって避ける必要はありません。中には古いからこそ安く、自由に改装でき、個性的な雰囲気を演出できる、大きな魅力となる要素を備えた物件も少なくないのです。

一方で居抜きには、どんなに見た目が魅力的でも、おすすめできない物件があります。

まず、以前の店が自分の店の業種や業態と大きく異なる物件には注意が必要です。中でも、以前軽飲食だった物件で、重飲食の店を開業することは避けるべきでしょう。

基本的に、軽飲食と呼ばれる喫茶店やカフェでは、店内で食材を管理し、調理することを前提として厨房が設計されていません。これまで喫茶店だった店舗で食事を提供するには、ガスや電気、水道の容量が足りなくなる場合が多いのです。

ガスや電気、水道などの容量を増やす工事は、床下や天井をはがして配管を設置し直すなど大がかりになり、かなりの費用がかかります。最初からスケルトン物件を探した方が安くなることも珍しくありません。

また、厨房の位置や床の高さ、大型の厨房機器のレイアウトを変える必要のある物件もおすすめしません。

厨房の位置や高さ、大型の厨房機器の位置を変更する場合、それらに合わせて設置されている配管や配線、防水層の位置も変更する必要が出てきます。配管などを変更しない場合でも、工事による振動や衝撃が発生します。

その影響で防水層にヒビが入って水漏れしたり、これまでは問題なかった配管が外れて漏電やガス漏れが起こることがあるのです。そうなれば修理のための費用だけでなく、被害を与えた他の住宅や店舗への補償も行わなくてはなりません。

中古である以上、老朽化によって配管や配線はもろくなっている可能性があります。不測の事態をできるだけ避けるためにも、工事が必要な物件はおすすめできないのです。

また、軽飲食から重飲食への変更があると、これまではなかったにおいや煙の問題が発生し、周辺の住宅や店舗から苦情が来ることも考えられます。

素人に判断は不可能か

物件の内覧に行くとき、何よりもおすすめしたいのは、内装や厨房機器会社の担当者に同行してもらうことです。

居抜きの場合、運がよければ内装も設備もそのまま使用できる物件が見つかる可能性もあります。しかし、見えない部分に不具合があれば、契約後に手直しが必要となる場合があります。

そこで先に内装を依頼する会社を絞り込み、物件の内覧に同行してもらえば、素人では見抜けない箇所を細かくチェックし、リフォーム費用の具体的な見積もりを出してもらうことができます。

ただし、どれだけ内装業者がチェックしてくれても、実際に物件を契約するかどうかを決めるのはあなたです。本当にそこで自分のお店をやりたいと思うか、自分の目でも確認することが必要です。

次の記事では、物件の内覧でどういった点に注意すべきかを具体的に説明します。専門家ではなくても素人でもわかるように書いていますので、参考にしてください。

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