居抜き物件の基礎から選び方までを丁寧に解説
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居抜き物件を探すには?優良物件に出会うための4つの方法

居抜き物件はスケルトン物件と異なり、情報の出回り方に特徴があります。

いくつも内見しているのに、これといった決め手に欠ける物件ばかりなのであれば、探し方を間違えている可能性があります。

良い物件と出会うためには、質の良い情報を集めることが重要です。

居抜き物件を探すには?

この記事では、優良な居抜き物件と出会うためにはどのように情報収集するべきか、について説明します。

物件を探す前に

飲食店の売上は立地に大きな影響を受けます。一等地と呼ばれる集客力のある場所で開業することができれば、開業直後から高い売上が期待できます。

一方で、集客力のある立地は家賃が高く、経営ノウハウや実績がある人でなければ、コストを回収できるだけの利益が出せないことも珍しくありません。

個人で初めて出店する場合は、立地の良さを最優先するのではなく、売上とのバランスが取れた物件を探すことが重要になります。

効率よく物件探しをするためには、「家賃の予算」、「広さ」、「立地」といった条件をあらかじめ決めておくことが大切です。そうすることで、見た目の良さや安さに飛びついて、自分のお店のコンセプトに合わない物件を契約してしまうミスを防止します。

事前準備として必要なのは事業計画書を作成することですが、準備が進んでいなければ、コンセプトだけでもまとめておきましょう。家賃のめども立てずに物件を探すのは時間の無駄ですし、売上予測などをもとに予算の根拠を語れない状態では、物件を紹介してくれた人の信用を得ることもできません。

物件情報を入手する4つの方法

では、具体的に、居抜き物件の情報を入手する方法を紹介します。
以下のとおり、大きく4つの方法があります。

1. 閉店する知り合いから店舗を引き継ぐ
2. 多くの店に出入りしている卸業者から閉店情報をもらう
3. 居抜きを専門に扱う業者から紹介してもらう
4. 一般的な不動産会社から情報をもらう

物件情報の出回り方には特徴があり、ここに記載した番号順に物件情報が出回るケースが多いです。そのため、先に記載した(番号が小さい)ものほど、良い物件に出会える可能性が高くなります。

通常、一般的な不動産会社に情報がまわってくるのは最後になります。優良な物件は情報が出るとすぐに買い手がつき、広く知られることがありません。

多額の利益をあげていたにも関わらず、やむを得ない事情で閉店するお店の多くは、そのまま経営を引き継ぎたいと申し出る人が現れるものです。老舗のオーナーが高齢や健康問題といった、経営不振とは異なる理由で閉店する場合などは、内装設備だけでなく、従業員ごと引き取られることもあります。

では、それぞれの方法について、詳しく説明します。

(方法1)閉店する知り合いから店舗を引き継ぐ

未公開かつ優良な物件を手に入れるには、知り合いから店を譲ってもらう、あるいは知人から紹介してもらうのがベストです。

知人の紹介であれば、交渉はスムーズに進みます。前オーナーが貸主とよい関係を築けていれば、居抜きのまま店舗を引き継ぐことにも同意が得られやすくなります。

しかし、「店舗を譲りたい」と思っている人はそうそう身近にいるものではありません。

そこで、開業準備を秘密で進めたいのでなければ、知り合いや行きつけのお店などたくさんの人に、自分が開業するための物件を探していることを伝えておきましょう。

多くの人に知ってもらい、情報を得た人があなたのことを思い出してくれれば、閉店する前の居抜き物件を見つけられることもあります。

(方法2)多くの店に出入りしている卸業者から閉店情報をもらう

店舗やオフィスには、日常的に出入りしている業者が必ずいます。飲食店であれば酒屋や食品の卸業者、美容院であれば化粧品メーカーなどです。

そういった人たちは、日々の取引の中で閉店情報を入手することがあります。

不動産会社や貸主とのトラブルを避けるために公にはしたくないけれど、居抜きで店舗を引き取ってくれる人を探している、という店主もいます。そういった場合、出入りしている業者に譲渡先を探してくれるように頼むこともあります。

卸など出入業者とつながりをもつには、開業目的の修行であることを伝えた上で、似た業種のお店で働かせてもらうのが近道です。業者や同業者とのつながりは、物件探しだけでなく、自分のお店を持った後にも貴重な財産になります。

(方法3)居抜きを専門に扱う業者から紹介してもらう

急いで物件を探している場合や、知り合いや業者からの紹介が難しい場合、居抜き物件を専門に扱う業者から紹介してもらう方法があります。居抜き物件を専門に扱う業者は、独自に集めた情報を、主にインターネット上に公開して譲渡先を募集しています。

ここでも、店主の希望でサイト上には公開していない物件をはじめに狙います。

先に説明した通り、閉店を予定している店主の中には、不動産会社や貸主とのトラブルや客離れを避けるため、譲渡先を公募していない場合があります。

こういった未公開物件の情報を得るには、居抜き物件の専門業者が運営するサイトに会員登録したり、直接連絡して物件を探していることを伝えます。

あなたの連絡先を登録していれば、未公開物件を含め、新しく出た物件の条件があなたに合っている場合に、優先して紹介してもらえます。インターネットでは物件情報の更新が早いので、新しい情報をたくさん集めることができます。

一方で、居抜き物件の仲介を専門とする業者の中には、宅地建物取引士の資格を持っておらず、不動産取引ができない業者も少なくありません。

そういった業者が悪いわけではありませんが、居抜き物件の仲介は依頼できるものの、物件の貸主との賃貸契約は別の不動産会社を介して結ばなければなりません。手数料も多くかかる可能性があります。

居抜き専門の業者に依頼する時は、宅地建物取引士の資格を持っているかどうかも確認しておくと安心です。

(方法4)一般的な不動産会社から閉店情報をもらう

居抜き専門の仲介業者と同様、閉店を予定している店舗の中には、賃貸契約などでつながりのある不動産会社に居抜き物件の仲介を依頼している場合があります。

あなたが居抜き物件を探していることを伝えておけば、閉店情報が持ちこまれた時に連絡がもらえます。

地元の情報に強い不動産会社では、インターネットを中心に営業活動をしている居抜き専門の仲介業者よりも早く地元の閉店情報が入ってくる可能性があります。

宅地建物取引主任者の資格もあるため、賃貸契約も仲介してもらうことができます。

一方で、不動産会社は様々な物件を広く扱っており、居抜き物件だけを専門とはしていないため、あまり多くの情報が集まってこない点がデメリットとなります。居抜き物件の譲渡自体は宅地建物取引主任者の資格がなくてもできるので、不動産会社よりも居抜きを専門とする業者の方に多く情報が集まってくるのが現実です。

ここまで、居抜き物件を探すための4つの方法について説明しました。

知り合いや業者から紹介してもらうのがベストですが、そういったツテがない人は居抜き専門業者と良好な関係を作っておくことをオススメします。開業の意思が固いことを示し、優良物件の情報が入ればいつでも連絡してもらえるような関係を築いておきましょう。

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