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【立地調査vol.3】利益がでる店舗階数は?1階、2階、地下1階?

物件を探していると、同じ地域でも1階にある店舗(以下、路面店)と2階や地下1階にある店舗、あるいは3階以上の店舗には、家賃に大きな違いがあることがわかります。

家賃は集客力と比例すると言われるように、階数による家賃の違いは、そのまま集客力に反映されます。

しかし路面店で集客できたからといって、必ずしも利益が上がるわけではありません。反対に2階店や地下1階店で、路面店以上の利益を出している飲食店もあります。

店舗の階数

それではどの場所を選べば、あなたのお店は最も利益を出すことができるのでしょうか?

ここでは路面店と2階や地下1階店の特徴と、メリット・デメリットを検証してみます。

1階店(路面店)

道路に面しているため、通行する人が見つけやすく、集客力の高い立地です。空きが出にくく、探すのに時間がかかります。

この物件で最も大切なポイントは、間口の広さです。

間口とは道路に面している部分を指します。間口が広いほど人目につきやすいため、集客力が高くなります。

また、間口はお店の出入り口の広さと大きな関係があります。間口が広ければ、お客さんを呼びこむための入り口を広くすることができます。

通りを歩くお客さんにとって、入り口の広さはそのまま「入りやすさ」につながります。入り口がせまく、人が立ち止まっていれば、お店に入ってみようという気持ちにはなりにくいものです。出入りがしやすいお店ほど、集客力が上がると考えて間違いありません。

路面店は他のフロアに比べ、家賃が高くなる傾向にあります。集客力はあるものの、家賃分がうまく回収できなければ、営業時間を長くしたり、休業日を減らすなどの対策が必要になります。

この場合、営業時間を延長した際に発生する光熱費や人件費なども含めて検討しておかなければなりません。

地下1階・2階店

路面店と比べると、集客力の弱い立地です。この立地での出店を検討する際に大切なポイントは、「見つけやすさ」と「見えやすさ」です。

たとえば交差点に立った時に目立つ場所にあれば、通りを歩く人に気がついてもらいやすくなります。歩いている道に目立つ看板が出ていれば、お客さまは入ってみようかという気持ちになりやすいものです。

建物の中でも、どの道路に面した場所なのか、路上に看板が出せる場所が確保できるか、ということは抑えておくべきポイントです。

この立地の弱点は、通りから「店内」が見えにくいところです。

店内の様子がわかりにくいお店には、初めてのお客さんは安心して入ろうという気持ちになりません。

店頭や人通りのある場所に看板を出し、メニューや店内の写真を置く、価格をわかりやすく表示するなど、工夫する余地があるかどうかもチェックしておく必要があります。

また、階段やエレベーターの前からお店まで、お客さまが来店しやすい雰囲気が演出できるかということも大切です。内装だけでなく、通路の改装や装飾が可能であるかの確認もしておきましょう。

地下1階や2階店で理想的なのは、専用の出入り口や階段があることです。たとえ店舗が1階になくても、お店専用の入り口が1階にあれば、お客さまを誘導しやすくなります。

階段やエレベーターの利便性にも注目して下さい。これは3階以上のフロアにも言えることですが、建物の入り口からお店まで、スムーズに通行できるかどうかは非常に大切なことです。

階段であれば十分すれ違えるだけの幅があるか、角度が急すぎないか、という点を確認します。

エレベーターは、ランチタイムなどの混雑時に、お客さんが長時間待たされることがないか確認します。仕事や買い物の合間で急いでいる人が多いランチタイムでは特に、エレベーターを待っている人がいるだけで来店をあきらめるというケースは多いのです。

家賃と集客力のバランスを考えよう

路面店と地下や2階の物件を比較する場合には、それぞれの物件にどの程度の集客力があるのかを調べることが必要です。

家賃が8割だからと言って、集客力も8割というわけではありません。

たとえば外から見て、建物のどこにあるのかわからないようなお店には、なかなか入る勇気が持てません。反対に、1階にあるお店だと思って入ったら直通の階段があり、お店は地下にあったという場合などは、スムーズにお店まで誘導されているはずです。

このように、条件によって物件の持つ集客力は、家賃の差以上にも以下にもなる可能性があるのです。

集客力があるとは言え、家賃の高い路面店は経営手腕が問われます。初めての開業であるならば、家賃を抑えられる地下1階や2階の物件も視野に入れて検討することが必要です。

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