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利益が出るのは一等地?二等地?立地と家賃を見きわめる方法

立地と家賃には、密接な関係があります。

特に飲食店向けの物件は、人が集まる場所や人の流れがある場所など、立地が良い物件ほど、家賃は高くなる傾向があります。

利益が出るのは一等地?二等地?

しかし、人が多く集まる場所に出店したら成功するのかといえば、決してそういうわけではありません。

立地によっては、どんなに上手に集客できても、経営を続けることができなくなることがあります。

例えば、多くの人が行き交う駅前の家賃の高い場所で、単価が安く、回転率が低いサービスを提供していれば、いくらお客さんがきても、家賃に見合う売上はなかなか上がってきません。

しっかりと利益をだすためには、自分のお店のコンセプトと立地のバランスを上手に取ることが必要になります。

ここでは、個人店が利益を出すことのできる立地とはどういった場所なのか、その特徴と探し方を説明します。

一等地と二等地

「一等地」や「二等地」という言葉を聞いたことがあるかと思います。

これは文字通り、飲食店を経営するのに最も適した「一等地」と、一等地ほどのメリットがない「二等地」という意味で使われています。確かに一等地と呼ばれる物件は、たくさんのお客さんを集めることができる場所にあります。

しかし、この「一等」がそのまま利益も「一等」ではないところに、立地選びの難しさと、同時に楽しさがあります。

まず、一等地と二等地の特徴を見てみましょう。

一等地

・大きな駅の駅前や、繁華街など、人通りが多く、目につきやすい場所です。
・雰囲気がよい、ファッション性が高いなどの理由で、人の流れがある通りなども含まれます。
・人を集めることはできますが、家賃や保証金などの初期費用も高額になります。

二等地

・デパートやショッピングセンターなど、たくさんの人が集まる集客施設と集客施設の間にあるような場所です。買い物をしたり、映画を観るなどのレジャーを楽しみながら、いくつかの集客施設を移動する人の流れがあります。
・駅の出口や集客施設からは見えなくても、交差点や、歩いている途中に目につきやすいです。
・一等地にある有名な大型飲食店のそばなど、アクセスがよく、工夫次第でメリットとなる強みがあります。
・一等地に比べて家賃は低く、中小規模のお店でも利益が出しやすいため、物件は少ないです。

二等地には、一等地ほどの集客力はありません。そのかわり、家賃が安いという大きなメリットがあります。

個人で飲食店を開業するなら、二等地を狙って、できるだけ家賃や初期費用を抑えましょう。潤沢な資金を用意できる企業と同じように一等地を狙ってはいけません。

固定費のなかでも大きな割合を占める家賃の支出を抑え、集客を工夫することで、利益を積み上げて行くことが、お店を成功へと導いてくれます。

ここまでわかれば、少しずつでも条件のよい二等地をすぐに探しに出かけたいところです。

しかし、物件を探す効率を上げるためにも、もうひと手間、やっておきたいことがあります。

出かける前の下調べ

繁華街や駅前など、出店する地域が絞られたら、まず不動産情報誌や、不動産サイトで情報を集めましょう。

この際、出店する地域にある物件をメモに控えておくだけでは、実際に現地に行ったところで、無駄になる時間や労力が多くなります。

情報誌やサイトで情報を集める際は、なんとなく物件を眺めるのではでなく、地図に物件の名前と家賃を記入していきます。情報誌であれば、掲載している地域と、物件の位置が掲載された地図が、巻頭や巻末についている場合があり、利用価値があります。

こうすることによって、自分が出店を考えている地域の特徴や、家賃の相場がみえてきます。

魅力を感じた物件が人の多そうな場所から離れていても、どんどん地図に記入してみましょう。そうすると、そんなに広くない地域の中でも、家賃にはかなりの差があることがわかります。

作成した地図を見てみると、駅や商業施設など、集客施設の周辺にある一等地は、家賃が確実に高額になっていることに気がつきます。

一方で、そういった一等地と変わらない場所でも、手の届きそうな家賃の物件があるはずです。

そこにチェックを入れながら、なぜ、その物件の家賃が安いのかを考えてみましょう。安くなっている物件の周辺の家賃も調べて行けば、ある程度理由が推測できる場合があります。

周辺の家賃に比べて一軒だけ安い場合は、
・入り口が小さく縦長であるなどの理由でレイアウトに制限がある
・建物自体がとても古い、あるいは設備が完璧でない
・道路から少し奥まっている
といった理由が考えられます。

周辺一帯が安くなっている場合は、
・袋小路になっているなど、人通りが少なくなるような障害がある
・そこだけ土地が低くなっており、大雨の際には水が溜まりやすい
・周辺施設や住宅との兼ね合いで、営業時間などに制限がある
といった外的要因があると考えられます。

こういったことが事前に把握できていれば、実際に足を運んだ時、地域の成り立ちが良くわかるようになります。

また、地元の不動産屋で、情報誌や不動産サイトでは見つけられなかった物件に出会えた時、本当にその物件が自分のお店のコンセプトに合うのかどうか、正確に判断することができるようにもなります。

冒頭でもお話しした通り、立地と家賃には密接な関係があります。周辺と比べて安いのは、何か理由があるはずです。そしてその理由は、物件の数だけあります。

家賃が安くなっている理由があなたのお店のコンセプトと反するものではない場合や、安さゆえのデメリットをあなたのお店が克服できそうであれば、そこはあなたにとって、適した物件と言えます。

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